Od praznih zgrada do živih zajednica: Kako EOS pretvara NPL-ove osigurane nekretninama u trajnu vrijednost.

Više od 20 godina EOS je aktivan na tržištu osiguranih potraživanja kao serviser i investitor. Nakon početka poslovanja u Njemačkoj i Francuskoj, EOS se etablirao kao značajan kupac nenaplativih kredita osiguranih nekretninama i na drugim europskim tržištima, uključujući Bosnu i Hercegovinu, Portugal i Sloveniju. Danas ulaganja u osigurana potraživanja i nekretnine čine oko 40 posto ukupnog portfelja tvrtke. Uz podršku EOS-a, ove nekretnine dobivaju novu svrhu i vraćaju se u produktivnu uporabu.

Proces preuzimanja osiguranih potraživanja je jasan: EOS otkupljuje nenaplative kredite osigurane nekretninama (NPL-ove) od banaka, preuzima ulogu novog vjerovnika ili vlasnika te započinje restrukturiranje duga vezanog uz nekretninu. Istodobno se identificiraju mogućnosti za dovršetak objekta ili njegovo ponovno stavljanje u funkciju.

„Ne usmjeravamo se isključivo na brzu naplatu duga. Naša snaga leži u razumijevanju financijske situacije dužnika i stvaranju rješenja koja im omogućuju put prema dugoročnoj stabilnosti“, objašnjava Luís Chavez, glavni direktor EOS-a u Portugalu. Ovakav pristup jasno je vidljiv u projektima provedenima u Portugalu, Sloveniji i Bosni i Hercegovini.

Na Madeiri je EOS u Portugalu uspješno restrukturirao potraživanja obiteljskog lanca od četiri hotela. EOS je preuzeo nenaplativi kredit osiguran nekretninama koji je činio 66 posto ukupnog zaduženja hotelske grupe, dok je preostalih 34 posto bilo u vlasništvu druge banke. Rascjepkana struktura vlasništva onemogućavala je cjelovito rješenje.

„Životno djelo vlasnika i budućnost njegova obiteljskog poduzeća bili su ugroženi“, prisjeća se Luís. Svjestan osjetljivosti situacije, EOS je otkupio i preostali dio kredita, objedinio potraživanja pod jednim vjerovnikom i omogućio izravno i učinkovito restrukturiranje. U bliskoj suradnji s vlasnikom hotela, EOS je pronašao investitora za tri hotela, čime je omogućena strukturirana prodaja i osigurana potrebna likvidnost. Vlasnik je ponovno stekao financijsku stabilnost te zadržao izvorni hotel koji je vlastitim radom razvio u uspješno ugostiteljsko poslovanje.

Godine 2022. EOS u Sloveniji preuzeo je portfelj financijski ugroženih trgovačkih centara. „Razumijevanje specifičnih potreba svake lokalne sredine uvijek je prvi i ključni korak. To zahtijeva promišljene strategije, poput repozicioniranja trgovačkih prostora kako bi se potaknula veća raznolikost i živost“, objašnjava Siniša Nišavić, direktor upravljanja investicijama EOS-a u Sloveniji.

Jedan od istaknutih primjera iz portfelja je trgovački centar u kojem je EOS doveo veliku banku kao novog zakupca te reorganizirao parkirni sustav kako bi se korisnicima omogućilo ekskluzivnije korištenje prostora. Rezultati su bili trenutačni: povećan je broj posjetitelja samog centra, kao i okolnih društveno važnih ustanova, ponajprije zdravstvenog centra.

Još jedan inspirativan primjer pozitivnog doprinosa EOS-a zajednicama je projekt Gardens of Sun u Sarajevu, Bosna i Hercegovina. Početkom 2024. godine EOS u Bosni i Hercegovini preuzeo je stambeni kompleks čiji se prethodni investitor suočavao s pravnim i financijskim poteškoćama. Nakon rješavanja svih otvorenih pravnih pitanja u ožujku 2025. godine, projekt je konačno dobio novi zamah. Od tada su prodana 52 od ukupno 75 stanova, ponajprije mladim obiteljima.

„U početku je projekt bio obilježen dugim razdobljem neaktivnosti, bez ikakvog napretka više od deset godina“, objašnjava Elma Ocuz Hajdarević, suradnica za marketing nekretnina u EOS-u u Bosni i Hercegovini. „Kada je EOS u ožujku 2025. godine preuzeo projekt i uklonio sve pravne prepreke, započeo je preokret — i ubrzo su prodana 52 od 75 dostupnih stanova. Ono što je nekoć djelovalo kao izazov danas je dom za više od 52 obitelji i potpuno revitalizirano naselje“, zaključuje Elma.