Stranded imovina: EOS vraća nekretnine na tržište.

• Broj „stranded assets“ u Europi raste.
• Zahtjevi za održivost nekretnina se povećavaju.
• EOS proširuje svoje kompetencije kako bi neiskoristive nekretnine vratio na tržište.

Izložena zidna konstrukcija, napuknuti drveni gredovi, otpao malter. Zgrada koju je EOS 2021. godine kupio u mjestu Režanci na hrvatskom poluotoku Istri bila je u jadnom stanju. Vila stara 100 godina bila je zapuštena desetljećima. „Posljednji vlasnici su ovdje držali svinje“, priča Ante Ricov, zadužen za razvoj nekretnina u EOS-u Hrvatska: „To je klasičan primjer stranded asset-a.“

Stranded assets – to u industriji nekretnina označava zgrade koje pri prodaji gotovo da nemaju ili nemaju nikakvu vrijednost. Na nekim tržištima uvijek su postojale takve nekretnine u paketima s neperformantnim kreditima (NPL) koje je EOS kupovao, kaže Cnut Siebert, viši potpredsjednik za procjenu osiguranih portfelja u EOS-u. „Naš posao je ponovno ih uvesti na to tržište.“ Dugo vremena EOS nije davao prioritet daljnjem razvoju tih nekretnina prije prodaje. No, to se sada mijenja – i to je za EOS prilika da proširi svoju stručnost.

Razlozi za promjene su raznoliki. U Hrvatskoj, na primjer, tržište NPL-a za osigurane potraživanja gotovo da više ne postoji, priča Bernhard Melischnig, direktor EOS-a u Hrvatskoj. „Banke su očistile svoja portfelja.“ U budućnosti će se fokusirati na novi prioritet: „Oživljavanje nekretnina koje su izuzete s tržišta“, kaže Bernhard: „Za to su nam potrebna znanja i vještine koje dosad nisu bile naš temeljni fokus.“ Tako je Ante Ricov došao u tim. Kao inženjer razvoja, već desetljećima se bavi građevinskim projektima u Hrvatskoj. Sada je njegov zadatak pretvoriti svinjac u Režancima u vilu, opremljenu potpuno novim sustavom grijanja, vodovodnim i električnim instalacijama te bazenom. Ante razvija novi dizajn, traži i angažira izvođače te nadzire gradnju. Projekt je izvediv, kaže on: „Svjesno smo željeli početi s malim projektima kako bismo stekli iskustvo koje možemo primijeniti na veće objekte.“

Paralelno, Ante nadzire preuređenje građevinske ruine blizu Zagreba u višestambenu zgradu. Tamo, međutim, EOS ne gradi sam, već financira investitora. To je također nova zadaća, kaže Bernhard: „Cilj je pružiti sveobuhvatnu uslugu za stranded assets, bilo kao posrednik ili investitor. Za to kombiniramo Antina znanja s našom pravnom i poslovnom stručnošću. To je jedinstvena prednost koju nitko drugi u Hrvatskoj nema.“

Također međunarodno stranded assets dolaze u fokus, kaže Cnut. Pokretač su povećani zahtjevi za održivost, poput EU uredbe o obvezama objavljivanja informacija vezanih uz održivost u sektoru financijskih usluga. U budućnosti će se zgrade ocjenjivati i prema kriterijima kao što su energetska učinkovitost te vrsta i količina potrošenih materijala. To će stvoriti novu vrstu stranded assets, kaže Cnut, jer: „Za mnoge nekretnine, ulaganja potrebna za održivu obnovu ne mogu se vratiti kroz najam.“

Cnut ne vidi razvoj kao rizik, već kao priliku. „Desetljećima su se gradile zgrade na zelenim livadama. Sada moramo razmisliti o tome kako ponovno pretvoriti zgrade u zelene livade.“ I to u pravom smislu. Njive i livade, površine za solarne panele ili sustave za pohranu energije, biotopi, livade za pčele – sve to mogu biti nove mogućnosti korištenja. Stoga Cnut želi izgraditi nove mreže i voditi razgovore s tvrtkama koje mogu pomoći u takvim preusmjeravanjima, poput dobavljača solarnih sustava. U isto vrijeme, želi razviti novu stručnost unutar tvrtke. „Još ne postoji zanimanje Stranded Asset Manager, ali u tom smjeru se moramo kretati.“ Prilikom budućih zapošljavanja razmatrat će se i kvalifikacije koje su izvan sektora nekretnina, poput iskustava u obnovljivim izvorima energije. Postojeći zaposlenici trebali bi imati mogućnost proširiti svoje znanje kroz dodatne edukacije.

„Još uvijek postoji razlika između europskih ekonomija“, kaže Cnut: „Osobito u nekim državama Istočne Europe, održiva rješenja za investitore trenutno su još uvijek malo relevantna. Ali samo je pitanje vremena kada će ta tema postati važna svugdje. Tada ćemo imati prednost zahvaljujući znanju koje smo međunarodno stekli.“

U Grčkoj je ova tema već došla do izražaja. „Već pet godina postoji trend“, kaže Yannis Delikanakis iz grčkog EOS partnera Southrock. „A od prije dvije godine, hoteli i uredi trebaju jedno od dva moguća certifikata održivosti.“ Ovi standardi povećavaju troškove renovacija za 10 do 15 posto, kaže Yannis. No, to također donosi prilike. „Možemo nešto vratiti društvu.“ Primjerice, u Fokosu na sjeveroistoku otoka Mikonosa, gdje EOS i Southrock preuređuju jedanaest nedovršenih vila. „Sedam od njih su prava kostura, nisu imala čak ni prozore“, kaže Yannis: „A taj prizor je razlog zašto su plaže u okolini jedva posjećene.“

Sada se vile održivo preuređuju. S fotovoltačnim sustavima na krovovima, pumpama niske potrošnje, postrojenjem za reciklažu kišnice i pametnim sustavima za ventilaciju: prilikom otvaranja prozora klima uređaj se isključuje. „Mi smo prvi koji provode takve projekte u Grčkoj“, kaže Yannis. „Naravno, želimo i zaraditi. No, također vraćamo nekretnine na tržište koje bi inače predstavljale problem za društvo, poput zagađenja okoliša.“

„Iskoristiti stranded assets je pomalo poput recikliranja nekretnina“, dodaje Cnut. A to otvara prilike: „Time možemo doprinijeti zaštiti klime.“